Nem todo imóvel defasado está vazio. Em muitos casos, ele segue ocupado, mas com contratos antigos que foram sendo esquecidos no tempo. Locações de longa duração, especialmente em imóveis herdados ou familiares, costumam manter valores simbólicos, muito abaixo do mercado atual. À primeira vista, o imóvel está “funcionando”, mas a verdade é que ele deixou de acompanhar a realidade financeira do bairro, da cidade e até do próprio ativo. Quando esse imóvel entra num processo de partilha, inventário ou dissolução societária, a distorção de valor fica evidente — e pode gerar conflito entre herdeiros, sócios ou investidores.
O problema é que a defasagem não aparece nos números oficiais. O imóvel segue com um contrato registrado, uma renda recorrente e até um inquilino antigo satisfeito. Mas no papel não está o que aquele bem realmente poderia entregar hoje, caso estivesse livre ou com uma locação atualizada. Por isso, avaliar nesses casos exige mais do que um olhar técnico padrão: é preciso simular cenários, considerar o potencial de rendimento e entender o contexto jurídico da relação locatícia. O valor real está menos no que se vê e mais no que se projeta com base em dados de mercado e possibilidades legais.
Em avaliação patrimonial, esse tipo de análise faz toda a diferença. Porque um imóvel pode estar sendo usado — mas mal aproveitado. E isso pesa quando o objetivo é garantir uma partilha justa, precificar corretamente numa negociação ou até decidir se vale a pena manter o bem ou vender. A locação antiga, quando ignorada, vira ruído na conta. Mas quando bem analisada, ela revela onde está o valor travado — e como liberá-lo. Avaliar bem, nesse caso, é enxergar para além do contrato: é entender o potencial represado que mora atrás de um aluguel desatualizado.
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