O que faz um avaliador de imóveis?

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O mercado imobiliário é um setor com oportunidades para diversos profissionais e áreas de atuação, uma delas é a de avaliação de imóveis.

O Avaliador imobiliário, é responsável pela perícia da propriedade, ou seja, verifica e assegura as boas condições da mesma, desta forma, consegue de maneira precisa, fazer a avaliação de um imóvel e definir o seu valor, considerando diversos aspectos. 

Mesmo que a principal atuação do avaliador seja na viabilização de compra e venda de imóveis residenciais ou comerciais, a atividade do profissional não fica restrita somente a essa atuação.

Para avaliação de um imóvel, o avaliador considera diversas informações, como:

  • Localização;
  • Infraestrutura da região;
  • Contexto Urbano;
  • Estrutura do imóvel ou do condomínio;
  • Condição do imóvel que está sendo avaliado;
  • Acabamentos do imóvel avaliando;
  • Entre outras.

Uma vez realizada a vistoria no imóvel, o avaliador fará o levantamento das amostras existentes na região e usando o método comparativo direto de dados de mercado, que é o mais indicado, será feita a comparação dos imóveis de acordo com a sua similaridade, chagando assim ao valor do imóvel.

O documento gerado para a entrega deste trabalho é o PTAM, que nada mais é que um relatório técnico que possui a finalidade de definir o valor de um bem, facilitando assim as transações e evitando divergências.

O PTAM também pode ser utilizado para diversas ações como:

  • Ação judicial, como na revisão de aluguel, inventários, reintegração de posse;
  • Alienação fiduciária, penhora ou garantia para garantir que o valor do imóvel é igual ao valor firmado no acordo;
  • Compra ou construção de um imóvel;
  • Compra ou venda de imóveis;
  • Desapropriações, que geralmente é necessário quando algum órgão público para definir valor da base tributária;
  • Financiamento (hipoteca/hipotecário);
  • Gestão patrimonial para atender as normas fiscais, para saber o ativo permanente imobilizado;
  • Necessidade de fazer a partilha de bens de uma herança.

Portanto, quer ser um avaliador de imóveis, esteja preparado para um mercado cheio de

desafios e em grande crescimento.

Paulo Roberto – CEO do Avalion

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Dicas para inovar sua imobiliária

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A inovação é importante para a maioria das profissões, e o mesmo se aplica aos corretores imobiliários. É o que te diferencia dentro do mercado e garante que você obtenha bons resultados. E é por isso que nós separamos três dicas para você alavancar sua imobiliária:

  • Encontre oportunidades 

Existem oportunidades inexploradas no mercado. A dica é descobrir prontamente essas oportunidades na área onde você trabalha. Por exemplo, uma casa que está abandonada há muitos anos pode representar um bom negócio, principalmente se estiver bem localizada. Como encontrar o proprietário e saber se pretende alienar o imóvel? 

Outro ponto importante é se atualizar e aumentar seus conhecimentos. Por exemplo, você já pensou em pesquisar mais sobre imóveis rurais e entrar na área? 

  • Invista no marketing

Aproveite o tempo para fazer um bom marketing pessoal. Distribua seu cartão para clientes, amigos e familiares: quem sabe alguém precisa de um corretor, ou sabe que alguém está procurando profissionais? Outra dica importante é usar a Internet a seu favor, tenha um site bem estruturado que contenha suas informações profissionais.

E se quiser inovar ainda mais, tenha um canal no YouTube para dar dicas a potenciais compradores e anunciar sua casa e apartamento. Essa é uma ótima maneira de divulgar seu nome e encontrar novas oportunidades.

  • Fidelize seu cliente

Invista no pós-vendas com seus clientes.

Esse tipo de atendimento permite que seus clientes se lembrem de você na próxima vez que precisarem comprar ou vender um imóvel. Esse tipo de operação também aumenta as oportunidades de o cliente recomendar seu trabalho a amigos e familiares.

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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

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Saiba quais são os pontos relevantes de como elaborar;

A avaliação imobiliária realizada pelos corretores de imóveis, vem ganhando relevância e respeito junto a sociedade de forma geral pela necessidade de avaliar imóveis de forma correta e com valores que possam de fato serem absorvidos pelo mercado. 

Agora as avaliações já podem ser realizadas por boa parte dos profissional da área, o corretor de imóveis, que antes só podia contar com sua expertise para executar este trabalho, agora dispõe de importantes ferramentas que norteiam e agilizam a avaliação, todavia, mesmo com toda essa tecnologia disponível não substitui a necessidade e o conhecimento técnico deste profissional, como dito, as ferramentas auxiliam e facilitam.

O nome dado à avaliação realizada pelo corretor de imóveis é Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, também conhecido como PTAM.

A resolução COFECI nº 1066/2007(Ato Normativo-Cofeci nº001/2008) em seu artigo 6º estabelece que, a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é permitida a todo Corretor de Imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

Parágrafo Único informa – A pessoa jurídica regularmente inscrita em Conselho Regional de Corretores de Imóveis pode patrocinar a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, chancelado por corretor de imóveis, pessoa física.

O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica ou  PTAM  é um documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é apresentado ao interessado, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinar o valor de comercialização de um imóvel e deve conter os seguintes requisitos mínimos:

a-    Identificação do solicitante;

b-    Objetivo do parecer técnico;

c-    Identificação e caracterização do imóvel;

d-    Identificar a metodologia utilizada;

e-    Encontrar o valor resultante e sua data de referência;

f-     Incluir um breve currículo e assinatura do Corretor de Imóveis Avaliador.

São também pré-requisitos para caracterização do imóvel, o número da matricula, endereço completo e identificação do proprietário.

A correta descrição do imóvel é muito importante neste processo, não economize, deve ser clara e bem detalhada, por isto, a visita presencial ao imóvel é essencial para um resultado mais assertivo. 

Nesta visita seja um bom observador, se possível leve um gravador ou faça um vídeo, fique atento aos detalhes, aqui alguns pontos importantes a serem observados e relatados;

A – Fundamente sobre a área e a qualidade da construção 

b-    Faça uma descrição detalhada;

c–    Observe o contexto urbano, a vizinhança e a infraestrutura da região;

      d– Faça suas considerações finais sobre; o valor, alguns tópicos de mercado e conclua, chamando a atenção para pontos relevantes do imóvel em relação as amostras disponíveis no mercado local, valorize com seu conhecimento técnico.

      e– Revise seu relatório e parecer várias vezes depois, date e assine.

Anexe ao seu Parecer Técnico (PTAM) tudo que julgar importante, mas nada mais que isso, lembre-se, “menos é mais”, quando for pontual e objetivo:

a-    Amostras similares

b-   Mapa de localização do imóvel;

c-    Matricula atualizada;

d-    Informações sobre o IPTU

e-  Relatório fotográfico identificando cada cômodo.

f- Se conseguir algum documentoio sobre o bairro ou região que seja relevante, insisra.

Compreender como elaborar e apresentar um PTAM, é fundamental para o corretor de imóveis.

O mais importante neste processo além de sua capacidade de fazer, é que você profissional, execute o trabalho com zelo, boa apresentação visual, conteúdo e que por fim compreenda que quanto mais capacitado for, maior será o respeito e reconhecimento que seu trabalho irá receber dos colegas e da sociedade. Corretor de imóveis invista em você, aposte em sua qualificação profissional.

Paulo Roberto  – CEO do Avalion

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Entenda os principais critérios para colocar o seu imóvel para venda no mercado imobiliário.

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Você está pensando em comprar ou vender o seu imóvel e não sabe como fazer? 

Vou te explicar neste texto  o porque é necessário contratar  um corretor de imóveis e quais os critérios que ele utiliza para avaliar e inserir o seu imóvel no mercado. 

Avaliar uma propriedade não é uma tarefa fácil, aqui você vai entender como funciona a Avaliação e o Mercado Imobiliário na hora da venda do seu imóvel.

Comprar e vender um imóvel parece ser algo muito fácil, basta eu colocar um valor e divulgar este meu imóvel, porém não é desta forma que o mercado imobiliário funciona, quando existe a necessidade de vender  um imóvel, você precisa entrar em contato com um profissional autônomo ou uma imobiliária, neste caso é importante que ambos atuem na região onde o imóvel se encontra, conhecer bem o bairro e contribui com um trabalho muito melhor, tanto na avaliação quanto na divulgação do seu imóvel, pois vivem o mercado de uma forma muito mais próxima e intensa.

Todo este processo tem inicio na Avaliação do Imóvel, que é a parte mais importante, aqui, o profissional utilizará de um método para realizar este trabalho que é o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, onde ele irá entregar para você um documento chamado  PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, para que você entenda o real valor do seu imóvel.    

Para realizar O PTAM – PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA, o corretor  realiza  uma pesquisa intensa na região do imóvel, buscando os imóveis que venham a ser similares ao seu imóvel, nesta pesquisa o corretor de imóveis, entra em vários portais, entra em contato com as imobiliárias para entender melhor cada imóvel, suas características e também a localização onde o imóvel se encontra, esta comparação que é realizada deve ser feita de forma muito cuidadosa, identificar a localização onde o imóvel se encontra e toda a sua infraestrutura é muito importante, porém é um trabalho que requer vários cuidados.

Quando finalizadas as pesquisas e definido os imóveis que fazem parte desta pesquisa, é necessário realizar os cálculos para definir o valor do seu  imóvel e qual a relação deste valor em relação ao bairro, bem como qual o valor está sendo praticado no mercado, é através deste conhecimento que o corretor vai definir o valor do seu imóvel.

Uma vez definido o profissional ou empresa, faça um breve contato com o Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (CRECI), este Conselho vai dar informações sobre esta empresa ou profissional que atua no mercado, se existem processos disciplinares contra ele,  assim você saberá quem é este profissional que irá trabalhar com  o seu imóvel, buscar informações ou dados nas redes sociais está virando uma prática muito comum.

Realize um contrato de prestação de serviço, para que você tenha a garantia de que este profissional estará realizando o trabalho pelo qual está sendo contratado, as regras deste contrato devem estar claras e bem definidas, quando você tem um contrato de prestação de serviços junto a um profissional ou imobiliária, isto dá ao mercado a garantia de que o imóvel está qualificado para ser divulgado, isto facilita e dá velocidade ao negócio. É muito comum  no mercado imobiliário a Parceria, onde as imobiliárias procuram umas às outras para realizar negócios, uma tem o imóvel e a outra tem o cliente, e isso faz com que as vendas ocorram de forma mais rapida, porem você deve estar se perguntando, por que remunerar em  6% os honorários para a venda de um imóvel?.

O percentual de honorários que as imobiliárias e profissionais são remunerados, é definido com base em custos de divulgação, rateio entre as imobiliárias, network destes profissionais e o rateio entre as empresas quando houver parcerias, para todo o negócio existe uma margem de lucro e devemos lembrar que todos devem ser remunerados pelo seu trabalho de forma justa e perfeita.

Lembre-se que, o importante é que você divulgue o seu imóvel com o valor correto e que o profissional tenha a possibilidade de realizar esta parceria remunerando o outro profissional com um percentual honesto e equânime, isto trará velocidade ao seu negócio e ânimo para que o negócio aconteça de forma rápida.

Geralmente quando o valor de honorários é de 6%, este valor na parceria é dividido entre as empresas ou profissionais, deste valor, geralmente o corretor da venda e o angariador que é o profissional que trouxe o imóvel para a empresa irão receber um percentual, portanto lembre-se que, se o profissional for trabalhar por um percentual diferente, não aceite, desconfie, pois provavelmente ele não vai trabalhar de forma honesta e dedicada com o seu imóvel.

Paulo Roberto  – CEO do Avalion

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Setor imobiliário tem alta de 56% no lucro e projeta novo ciclo de expansão

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A temporada de balanços do terceiro trimestre mostrou que as incorporadoras listadas na Bolsa de Valores de São Paulo (B3) tiveram rápida recuperação após a paralisação de negócios no primeiro semestre por conta da quarentena – com alta de lançamentos, vendas, receita e lucro. O desempenho forte surpreendeu analistas do setor, que apontam para o começo de um novo ciclo de expansão do mercado imobiliário. 

As 14 maiores incorporadoras com ações negociadas na B3 tiveram, juntas, lucro líquido de R$ 721 milhões no terceiro trimestre de 2020, 56% a mais do que no mesmo período de 2019. O levantamento contabiliza os balanços de Cyrela, Cury, Direcional, Even, Eztec, Gafisa, Helbor, Mitre, Plano & Plano, MRV, RNI, Tenda, Tecnisa e Trisul. 

Os empreendimentos lançados por esse grupo tiveram valor geral de vendas estimado em R$ 8,1 bilhões no trimestre, alta de 36%, enquanto as vendas líquidas totalizaram R$ 7,5 bilhões, um avanço de 45%. De um lado, os juros baixos e a maior oferta de crédito têm estimulado a compra de imóveis para moradia ou investimento. Já os números das empresas mostram que há dinheiro em caixa e terrenos para construção. 

“A aceleração nas vendas foi surpreendente, dado o cenário de pandemia”, diz o analista Raul Grego, da Eleven Financial. “Os números dos balanços foram animadores: todas as incorporadoras apontaram perspectivas de crescimento.” Para ele, o mercado seguirá em alta no fim deste ano e ao longo do próximo. 

Com a recuperação dos negócios, algumas companhias se sentiram confiantes para divulgar metas de lançamentos para o biênio 2020-2021. A Tecnisa divulgou meta de crescimento pela primeira vez desde 2011, quando esse tipo de comunicação foi suspenso devido às crises do País e da própria empresa. Agora, prevê lançar entre R$ 1,2 bilhão e R$ 1,5 bilhão em projetos até o fim de 2021. Se isso se concretizar, representará a retomada do crescimento da incorporadora, que neste ano lançou um único empreendimento. 

“Estamos tranquilos em dar um guidance (meta oficial, no jargão do mercado) de novo. Temos um banco de terrenos robusto, dinheiro em caixa e taxas de juros baixas, ao contrário do passado, em que não tínhamos esses confortos. Estamos confiantes em dizer que vamos executar”, afirma o diretor de relações com investidores da companhia, Flávio Vidigal. 

Já a Eztec considera até mesmo a possibilidade de revisão para cima em sua meta de lançamentos, diante do cenário considerado promissor. “Se a velocidade de vendas for superior ao estimado ao longo do próximo ano, é possível começar a lançar mais fases dos empreendimentos e antecipar projetos dos anos posteriores”, afirma o diretor de relações com investidores, Emílio Fugazza. 

Fonte: Estadão

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