Usucapião, da posse ao reconhecimento da propriedade

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É possível se tornar proprietário de um bem móvel ou imóvel sem ter que pagar imposto de transmissão; comprar; permutar ou fazer outro negócio jurídico? Em quais condições? Quem pode usucapir? Quais os bens são usucapíveis? É necessário processo judicial ou o procedimento poderá ser feito no cartório extrajudicialmente? Quais os prazos e diferenças entre as espécies de usucapião?

São incontáveis as questões que permeiam as múltiplas hipóteses de usucapião, em que a posse pode se tornar propriedade desde que cumpridos certos requisitos.

De modo majoritário, a usucapião é reconhecida como um modo originário de aquisição da propriedade de determinado bem móvel ou imóvel por pessoas físicas ou jurídicas, pois não há vínculo entre o direito de se adquirir e o direito anterior exercício sobre o bem – a propriedade “nasce” nova e totalmente independente da antiga -, o que implica dizer que o usucapiendo passa a ter a propriedade livre do imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) e de vícios ou defeitos pregressos, sendo possível, inclusive, usucapir e registrar no cartório imóvel nunca antes registrado.

Para que a posse seja convertida em propriedade por meio da usucapião, é necessário o preenchimento de certos requisitos, dois deles são genéricos e obrigatórios a todas as hipóteses e outros específicos a cada modalidade de usucapião, estas que são: usucapião extraordinária, usucapião ordinária, usucapião tabular, usucapião urbana (“pro moradia”), usucapião especial rural (“pro labore”), usucapião familiar e a concessão de uso como direito real resolúvel – temas que serão tratados em colunas próprias.

São dois os requisitos comuns a todos as hipóteses: (i) a posse “ad usucapionem”, que consiste em verificar se o interessado em usucapir possui e cuida do bem com a intenção de ser dono “animus domini” – por exemplo, pagamento as contas, fazendo as reformas, dando destinação social -, de modo contínuo e sem oposição do titular do bem até se passar o prazo de configuração do direito e, (ii) é justamente o transcurso do tempo o segundo requisito, este que dependerá da espécie de usucapião, podendo ser mais curto ou longo.

Quanto às questões gerais, destaca-se que a usucapião de bens móveis e imóveis pode ser pleiteada de modo judicial ou extrajudicial e o direito à propriedade será declarado com efeitos desde o início da posse e não da legalização da propriedade, pois esta não constitui direitos, apenas declara o direito que passou a existir desde o início do exercício da posse.

Portanto, a aquisição da propriedade se consuma no cumprimento dos requisitos legais, independente de ação judicial ou procedimento no cartório, o que implica dizer que são inúmeros os brasileiros que já são proprietários por usucapião e sequer sabem disso, restando tão somente a regularização por profissional habilitado para formalizar o reconhecimento do direito por meio de um processo judicial ou procedimento extrajudicial em cartório de registro de imóveis.

Texto de Alexandre Fairbanks, no Jornal do Brasil

RedatorUsucapião, da posse ao reconhecimento da propriedade

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